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Construcción de edificaciones.

Columna de Opinion: Sergio Mutis Caballero*

  La política pública de vivienda tiene que contemplar la planeación urbana y regional, su infraestructura y servicios públicos, el inventario inmobiliario construido de manera formal e informal, todo lo relacionado con los arrendamientos y, la construcción de edificaciones, con su cadena o agregado industrial, comercial y de servicios que la conforman. De igual manera debe armonizarse las normas nacionales y su desarrollo, con la gestión local, máxime que nuestro ordenamiento legal contempla que la habilitación y las normas sobre uso del suelo son de autonomía local.  

  El sector inmobiliario integral, representa más del 20% del PIB colombiano. Corresponde a la suma de lo atinente a varios sectores de la economía; al de servicios, que contempla arriendos, servicios financieros y servicios profesionales relacionados; el industrial, que hace parte de la cadena en su producción y la proveeduría de materiales de construcción; el comercial, que incluye ferreterías y comercio internacional; y por supuesto el de construcción de edificaciones, compuesto por la construcción de vivienda que representa el 70% de éste y edificaciones de otros usos que compete al restante.  

 INVENTARIO CONSTRUIDO Y ARRENDAMIENTOS  

 En relación al inventario habitacional, según el DANE, Colombia tiene 16,2 millones de viviendas, de las cuales el 34% se encuentran ocupadas en arrendamiento, 18% tienen otro tipo de tenencia que incluye sub arriendos y el restante 48% las ocupa sus propietarios. Así, cerca de 18 millones de colombianos viven en arriendo.  

 A su turno, según cifras del propio gobierno, el 90% de los hogares que habitan bajo la modalidad de contrato de arriendo, son de estratos 1, 2 y 3, y en contrapartida 82% de los arrendadores pertenecen a los estratos 1, 2 y 3; existiendo alta co relación de estrato socioeconómico entre arrendadores e inquilinos. Mercado de doble necesidad. Teniendo en cuenta las dificultades económicas derivadas del actual aislamiento, hay población también vulnerable que no puede dejar de recibir la renta; además, cerca de la mitad de esta relación contractual es informal.  

 En esta crisis, hay arrendatarios golpeados por ingresos discutiendo con inmobiliarias, quienes actúan por mandato, son arrendadoras por cuenta de los propietarios. En menor medida, hay inversionistas que adquieren inmuebles con deuda hipotecaria para arrendarlos, teniendo como fuente para el pago de la cuota mensual de amortización los ingresos del arriendo.  

 El mercado total de arriendo de viviendas en nuestro país supera los $36 billones de pesos al año. En comercio y edificaciones de usos distintos a vivienda, que representan el 30% del inventario construido, con relación a los arrendamientos, el tamaño económico de los cánones es de similar magnitud, se mueven más de $30 billones de pesos anuales. Por ello, un mercado de más de $66 billones de pesos, hay que protegerlo.

 Existen arrendatarios hoy muy aporreados en sus ingresos por el confinamiento temporal. A diferencia de las viviendas que los arrendatarios las están usufructuando, la mayoría de los locales comerciales y empresas de atención directa al público, por orden de cierre gubernamental de sus actividades para cuidarnos del COVID, no están abiertos al público.  

 Vale aclarar que en el actual Estado de Emergencia hubo dos decretos legislativos en 2020, de medidas transitorias que invitaban a arrendadores y arrendatarios a llegar acuerdos para mantener la vida de los contratos de arriendo. Decretos que cumplieron su finalidad, el 579 sobre normas de arriendo y de propiedad horizontal ya sin vigencia y el decreto 797 que reguló de manera extraordinaria y temporal la terminación unilateral por parte de arrendadores de los contratos de arrendamiento de local comercial, rige hasta el 31 de agosto. Es ley entre las partes los contratos vigentes, que están orientados por la ley 820 de 2003 como principal y específica fuente de derecho.  

 LA VIVIENDA, REFUGIO FÍSICO Y ECONÓMICO  


La edificación de vivienda y su cuidado jalonan la economía y son fuente de puestos de trabajo. En la construcción, especialmente de edificaciones, encuentra el gobierno un gran instrumento de política económica y de equidad social. Cuando crece la construcción, crece la economía. El sector inmobiliario y de la construcción, son fuente masiva de empleo. 

 El déficit habitacional en Colombia es de 1,6 millones de unidades, a los que hay que sumar, más de 2,3 millones de viviendas que no cumplen la calidad de vivienda digna que ordena nuestra Constitución Política; por ello, incentivar la construcción de vivienda formal es pertinente. La mitad de las edificaciones de vivienda se desarrollan sin licencia de construcción, con grandes sobrecostos para la normalización de las mismas por parte de las administraciones municipales; incluso, muchas de ellas se construyen en zonas de alto riesgo, en rondas de ríos, en taludes inestables e inapropiados.


  Desde el punto de vista patrimonial, desde los años 30 hasta la fecha, con excepción de finales del siglo pasado que los precios se congelaron, la vivienda siempre se ha valorizado, siendo por ello un activo que defiende a su propietario de la inflación y de la devaluación. El confinamiento puso en su máxima necesidad a la vivienda de calidad, ya sea propia o en arriendo, indistinto del estrato socioeconómico. 
  

  El grave retroceso de la economía y el crecimiento del desempleo que supera el 20% en nuestras principales ciudades, como consecuencia del confinamiento en estos cinco meses, aunado a la parálisis empresarial, encuentra en la construcción de vivienda el mejor instrumento para paliar la crisis, máxime que el apetito por compra o arriendo de vivienda, especialmente la vivienda que permita tener hijos en casa y padres en tele trabajo, está en la senda del crecimiento. 


                            * Fundador y Presidente de la Junta Directiva de Grupo VALOR. 
                        Miembro de la Junta Directiva de la Cámara Colombiana del Acero 

Foto: projectmanager.com

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